新区建设加速，传统中心城区变“老城”。如何延续并增强老城活力，是城市在发展进程中必须做好的必答题。
资料图：南京新街口
南京市鼓楼区商务局近日透露，位于南京新街口的亚太商务楼去年区属纳税10.03亿元。这表明，经营好“竖起来的开发区”，老城发展活力无限。
随着江北新区、河西、南部新城等新区建设加速，南京传统中心城区正在变为“老城”。如何延续并增强老城活力，是城市发展中必须做好的必答题。
一平方米贡献税收1.5万元
由金陵饭店股份公司主导投资建设的亚太商务楼，紧挨30年前的省内第一高楼——金陵饭店。“第一高楼”当初110米的高度一路被刷新，直至接近600米，但诞生南京首座摩天大厦的新街口地区，吸金力仍冠全城。
金陵饭店总经理金美成介绍，亚太商务楼达到国际5A智能写字楼标准，写字楼面积6.6万平方米，2014年6月营业以来，先后吸引微软、惠普、IBM、大金、德勤、辉瑞等近80家世界五百强、跨国公司和总部企业入驻。这幢楼产生的税收在2015年就过亿元，去年更是超过10亿元，每平方米达1.5万元。
国际四大会计公司之一的德勤会计师事务所主管合伙人谈亮认为，落户亚太不仅因为楼宇的品质高端，更看中新街口在城市的地位，就如德勤在上海的落脚地是外滩，这些地段活力旺盛，是公认的城市象征。
大金（中国）投资有限公司南京分公司下辖14个事务所，负责苏鲁皖三省的产品销售和技术支持，公司最近又在亚太租了半层作展厅。该公司管理部部长孙若冰介绍，当初公司落户南京，选址第一要求就是在新街口。新街口交通便利，功能强大，直径半公里内几乎能满足客户全部需求。
国际知名地产顾问——戴德梁行南京分公司副总经理杨波介绍，新街口是高端客户选择办公场所的首选，去年南京写字楼整体供大于求，但新街口甲级写字楼几乎没有空置，租金全市最高，中心城区甲级写字楼出租率达95%左右。
“我们街道占据南京老城的核心位置，街道税收八成以上来自楼宇，去年增幅超过20%！”鼓楼区华侨路街道办事处主任马兴松说。同样位于老城核心区的玄武区新街口街道，德基、珠江路壹号等楼宇当年税收增幅也达14%。
新街口地铁站日均人流量在20万至25万人次，双休日能达40万人次，均为南京全市最高，中心城区集聚力之强可见一斑。
产权碎片化制约楼宇升级
30年前，外资企业落户南京，要在酒店长租客房办公；20多年前，南京商办楼宇开始出现。不过，直到10年前，南京才出现珠江路壹号等真正意义上的甲级写字楼。据戴德梁行统计，未来5年，南京优质甲级写字楼供应量将逾300万平方米，河西、鼓楼滨江和南京南站将有大批高端楼宇面世，写字楼市场竞争加剧，老城客户面临分流。
“缺高品质的商办楼，好企业留不下。”马兴松很无奈。街道收入绝大部分来源于辖区内的36幢楼宇，但其中仅四五幢为甲级写字楼，其余多有二三十年楼龄，形象破旧、功能老化，尽管位于黄金地段，但产出效益低。政府想尽办法推动楼宇改造出新，但因楼宇产权分散，更新改造非常艰难。
离亚太商务楼仅五六十米的华荣大厦，租金只有亚太的1/3。华荣大厦总面积2万平方米，却有200多户产权人。“改造之后，租金完全可以翻番。现在里面全是小公司，税收很有限。”马兴松说。
亚太商务楼对面的华新大厦，三面临街，紧贴地铁口，地处黄金位置，大厦整体却显老旧。大厦物业保安说，这里租户更换频繁，没大企业。在新街口核心区南侧，与金鹰国际相对的建华大厦楼上，有多家美容、健身等机构。这类楼宇产权当初都是分割销售，产权人多达几十个甚至几百个，他们自行出租。不独老旧楼宇，南京核心区部分近十年投用的商务楼宇，包括个别知名超高大厦，产权也被严重分割，有的一层楼就有数十个产权人。
对中心城区来说，楼宇的效益至关重要。作为南京“第一城区”，鼓楼商务办公面积逾1万平方米的商务楼宇有95幢，总建筑面积519万平方米，入驻企业4000多家。这其中，既有企业总部，也有软件、通信、电力等各类企业。截至去年底，鼓楼税收亿元楼宇有16幢，其税收总额约70亿元，接近全区税收的四成。
鼓楼区商务局副局长唐娜介绍，鼓楼3年前出台促进楼宇经济发展的意见，每年安排1000万元专项资金，推动楼宇改造，打造“亿元楼宇”及特色楼宇。区内纳税亿元以上楼宇出新，分档予以50万元、100万元、200万元奖励。
不独鼓楼，南京玄武区新街口街道和秦淮区商务局均表示，要大力推动楼宇改造，却又受制于楼宇产权分散，业主难以形成共识，楼宇改造规划难以出炉。
显然，写字楼分割产权销售，投资者追求短期利益，导致经营碎片化，若不加以改变，势必制约这些“竖起来的开发区”功能完善、产业升级，并进而影响老城活力提升。
做精做强“竖起来的开发区”
形象破旧、设施落后、功能退化、人口流失……发达国家不少城市在新中心崛起的同时，没能避免老城衰败的命运。但东京、巴黎等世界名城，虽历经变迁，老城始终独具魅力、活力旺盛。
借助政府补贴，产权变更等手段，推动街区整体更新，修补设施、功能短板，从而延续老城活力。江苏城镇化与城乡规划研究中心主任陈小卉建议，国外这些经验，值得我们的特大城市、大城市借鉴。
老城更新，南京在探路。在新街口核心区华侨路与管家桥交接片区，一扫原先的杂乱、破旧，楼宇外立面是深浅不一的棕色，墙面清爽，外墙不见交错盘织的线网、突兀的空调挂机和箱盒。整个区域有古旧之风，却无破败之感。主持片区修复规划的南京市凯盛建筑设计院副院长王蕾介绍，去年这片街区整体改造，既解决建筑的渗水问题，又改善街区外在形象。与此同时，沿街20多家店自动改造更新，有的房东清退小餐饮租客，招租给收益更高的中介。这片小区域改造足足进行8个多月，耗资过亿。
鼓楼区委书记张一新认为，老城给人拥挤破败之感，其实是城市更新和精细化治理没跟上。从产出效益看，老城还有巨大空间。鼓楼楼宇单位面积税收贡献达2086元/年/平方米，而北京西城区超过7000元/年/平方米，美国曼哈顿每平方公里产生16亿美元的GDP。南京应重视老城发展的规划引领，打破瓶颈制约，发展总部经济，引进高端中介，培植新经济新业态，做强“竖起来的开发区”，这是城市经济高质量发展必由之路。
南京市规划设计研究院有限责任公司董事长张正康认为，南京老城有深厚的人文积淀，功能齐全，经济活跃，知晓度高，这是城市珍贵的财富。作为大城市，南京多中心发展是趋势，但老城要生生不息、活力永葆，这是城市的根和魂，也是建设区域中心城市必须依赖的核心竞争力。
（来源：新华日报；编辑/黄河清）
