原业主赵某出售小区房屋后，不仅未向新业主交付地下室，还经常在地下室使用电钻、电焊机等进行作业，严重影响了小区业主的正常生活。在此情况下，新业主能否要求赵某交付该地下室呢？今天（12月26日），记者从南京市中级人民法院了解到，该院审结了这起物权保护纠纷案。
几年前，潘某、梁某从赵某手中买到一套位于一楼的二手房，随即入住至今。双方在买卖合同中并未提及地下室的事宜。几年间，赵某经常在涉案房屋下方一间地下室中使用电钻、电焊机等进行作业，严重影响了潘某和梁某的正常生活。经交涉，潘某和梁某才得知涉案房屋附带有一间地下室。但赵某称该地下室系单位分配，不能交给潘某和梁某。潘某和梁某随即向法院提起诉讼，要求赵某交付该地下室。
在一审审理过程中，当事人均认可赵某对地下室不享有产权，一直由其实际占有使用。潘某、梁某亦未举证证实地下室的产权登记状况。一审法院认为，现有证据不足以证实地下室与案涉房产的所有权同属于一人，不适用从物随主物转让的规则。赵某对地下室并不享有处分权，而双方签订的房屋买卖合同，亦未约定转让地下室使用权，故一审法院依法驳回了潘某、梁某的诉请。潘某、梁某不服，上诉至南京中院。
法院经审理查明，案涉地下室实际系小区自行车库的一部分。该自行车库多年前被改造为多间独立的地下室，大部分业主均拥有一间。赵某目前在案涉小区并无房产。南京中院认为，涉案地下室设计用途为自行车库，应属全体业主共有。本案中，赵某转让房屋后，其已不具有小区业主成员主体身份，该房屋的相关权益应随房屋一并转让，其对小区共有部分享有的共有和共同管理的权利应一并转让，故其不再拥有涉案地下室的相关权利。
涉案地下室虽然设计功能为自行车库，但在多年前已经被分割给众多业主独立使用，故从有利于增进房屋的居住使用功能、尊重大部分业主的真实意愿和合理使用的原则考虑，该地下室应当由先前分配的业主使用。现涉案房屋专有权已转让给潘某和梁某，故其有权要求赵某腾空并交付涉案地下室。最终，南京中院改判赵某迁出并交付房屋附带的地下室。
法官表示，《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案小区自行车库属于全体业主共有，全体业主均享有共有和共同管理的权利。赵某在几年前已经出售了涉案小区的房屋，已经不再是涉案小区的业主，其不应再对位于自行车库的地下室享有共有和共同管理的权利。
（《零距离》记者/刘舒 通讯员/南小法 编辑/徐玮琪）
