常州是全省较早创新推行“红色物业”的城市。今年，常州住建部门开始着手推行老旧小区改造新项目，实行“党建引领，长效管理”前置化。
钟楼区永红片区是主城区老旧小区改造体量最大的区域之一。为解决老旧小区长期普遍存在的物业管理水平低下、市场化推进难问题，永红街道以党建引领实施“后老旧小区改造”物管服务整体推进，建立四大保障机制，效果明显。
据统计，清潭新村社区居民实行市场化意愿率已从2021年的30%提高到现在的80%，停车位预订率达90%，停车位缴费率从过去的10%上升至100%。
01
建立红色机制
和全国许多地方一样，永红片区老旧小区物业管理服务一度处于较低水平，物业费收缴率低，物业管理水平低。随着新一轮老旧小区改造，后续物业管理成为不得不面对的问题。
为改变老旧小区改造“一年改、二年新、三年老样子”的局面，永红街道自2021年起，以党建引领为抓手，在老旧小区建立“红色物业”。
一方面以改造指挥部临时党支部为主导，进行物业服务前期宣传与入户问卷调查，围绕改造后实施物业管理的方案、收费等问题，在居民群众中进行民意调查，据此优化方案，量身定制《清潭新村封闭管理物业服务方案》，老小区物业管理市场化让群众说了算。
另一方面进一步提升社区网格化管理与物业管理功能合并，让网格化管理提升为网格化服务，将红色物业导入社区。清潭新村兰园建立“54321”红色物业驿站，赋予更多便民服务功能，为物管市场化夯实群众基础。
02
建立整合机制
散居楼是老旧小区改造的一道难题，延伸物业管理更难。永红街道党工委在整体规划散居楼改造方案的同时，同步规划物业管理服务长效化，建立整合机制，“以整带散”“以党建带散居”“以动态管理带散居”，把散居楼管起来。
在2022年广成路小区改造过程中，当地将周边6个散居楼的物业管理纳入完整封闭老旧小区管理体系之中，解决了过去散居楼社区融不进、所属单位不管、周边城中村连不上的问题。街道党工委牵头，物业管理服务运营优先，优化散居楼管理范围与职能。清潭西村在今年改造中划入2个散居楼物业管理，许家巷小区改造中纳入1个散居楼。
今年还将改造16个散居楼共11.16万平方米、1235户，占全年老旧小区改造近50%的体量，面更广、量更大，当地将进一步深化完善整合机制，把“红色物业”深入散居楼，力争“应管尽管”。
03
建立“3+2”机制
为实现老旧小区市场化，永红街道创新推出“3+2”运营机制，让居民看到实实在在的物业服务，让物业企业形成良好的造血功能。
“3+2”指的是：改造后老旧小区引进市场化物业公司，前三年由政府扶持，后2年采取物业收费过渡办法。以60万平方米的老旧小区为例，第一年政府扶持260万元左右，第二年扶持125万元，第三年扶持60万元，后两年以激励方式实现市场化平稳过渡。
从最早完成改造并推行“3+2”运营机制的清潭新村来看，短短半年多时间，实施市场化物业管理收费的居民意愿比例已高达80%，新建车位预订率达90%，实现缴费率100%。
04
建立监督机制
物管服务市场化好不好，群众说了算。永红街道在规划后改造物业管理服务体系时，首先强化功能党支部建设，把支部建在社区长效管理上，加强对老旧小区物业服务推进的监督。同时组建完善物管会，建立议事、监督机制，让社区、居民、物业企业坐在一起，共商小区管理、社区治理。
此外，永红街道还专门成立由有专业能力居民代表组成的监督委员会，帮助居民监督物业公司行为，日常解答居民相关问题，大大提高对物业管理的监督质量。据统计，通过这一渠道，近半年来提出有效优化物业服务标准与内容近20条，让老旧小区实施物业服务多了一双更专业的监督眼睛。
