我苏特稿 记者/梁振华 编辑/沈源
南京市建邺区滨江·奥城听雨苑小区的业主向江苏新闻广播反映称，他们在成立业主委员会（以下简称业委会）时，商业区的几家面积大户都“不约而同”地选择不参与投票，导致业委会成立以失败告终。不少业主十分纳闷儿，与小区住宅区无关的商业区，怎么就能拿捏住了业委会成立的命脉呢？对此，您觉得合理吗？
业委会成立失败是谁的原因？
今年1月，该小区9名业主向所在属地街道物管办、社区申请成立新一届业委会。8月7日，投票结果显示，参与表决的业主人数，达到了三分之二，但专有部分面积占比未达到三分之二。因未达到《民法典》第二百七十八条规定的“双三分之二”，业委会未能成立。
《民法典》关于选举业委会成员的规定
业主任先生认为，《民法典》的规定更适用于普通住宅小区，对于像他们“商住混合”综合用地的小区而言，相关规定让本就难成立的业委会，难上加难。据介绍，该小区总建筑面积8万平方米，商业部分占了2.2万平方，约占总面积的27.5%。业主任先生向记者计算了一下，三分之二的面积约为5.3万平方米，如果商业部分不参与表决的话，住宅部分至少得超90%以上的住户参与，才能成立业委会。
8月22日，记者在现场看到，该小区使用围墙明确划分出了住宅与商业区域。业主任先生告诉记者，地下停车场此前是连通的，现在也被砌墙分割开，成为部分商业专用的停车场和仓库，这也是为什么他们不参与投票表决的主要原因。“因为成立业委会之后，他们占用的公共资源，小区肯定是要收回的，所以他们是坚决拒绝参加表决，造成了投票面积是不够。”
任先生指出疑似商业占用小区公共地下停车场
此外，有业主还认为，社区不提供小区所有业主的信息，无法逐一通知投票、禁止志愿者上门宣传动员业主投票、社区宣传组织不到位等等，也是业委会成立失败的原因。
社区：住宅和商业矛盾由来已久
8月24日，南京建邺区兴隆街道苍山路社区服务中心主任殷小娟就此事逐一回复了相关疑问。殷小娟告诉记者，尽管地面上的商业和住宅有明显的分区，但公共区域、消防等公共设施还是一体的，在未完成物业分割的法律程序前，商业部分确实享有投票权利，商户也享有投票自由权。
在谈及商业部分业主拒绝表决的原因，殷小娟表示，此次的9名业委会候选人员均为住宅区业主，也是商业区业主参与积极性低的原因之一。其次，是商业与住宅的矛盾由来已久。此前商业区安装天然气入户时，需要从住宅区内铺设管道，遭到了住宅区业主的反对。加上经常有业主投诉某餐饮商家占用公共地下停车场等问题，双方矛盾较为突出，“他们（某餐饮商家）把地下停车场86个产权车位的产权证给我们看，全部都买下来了，他在发改委申请备案停车场，是有手续的，只能讲他这个停车场是合法合规的。”殷小娟说道。
备案表显示，地下停车场86个车位的产权均属于某商家所有
对于筹备组希望获得全体小区业主信息明细清单的诉求，殷小娟表示，涉及到业主隐私不便提供，因为在投票期间，志愿者不仅在业主微信内艾特未投票业主，督促其尽快投票，还擅自将未投票业主的名单拍照外传，引发部分业主的不满，引发业主间的矛盾。“我们邀请志愿者到社区并提供一份业主名单给他们，一再强调业主信息不能外泄，但有一名志愿者将未投票业主的房号抄下来，然后拍照传给他人，并在微信群内询问未投票业主的原因。此举立刻引起了业主间的矛盾。”
业委会选举现场 由受访者供图
专家：可考虑重新制定小区议事规则
东南大学物业管理研究所所长黄安永表示，相关的法律法规对于小区自治管理中的规定，一般适用于单一的住宅区或商业区，两者混合的小区，双方处于利益考量的不同，往往处于“矛盾的边界”。黄安永提出一个解决思路：业主们可根据小区自身的具体情况，依托于属地街道、社区重新确定议事规则。“大业主的面积占比、人数占比都要做适当的调整，可以依托于第三方属地街道，以党建引领为抓手，全体业主将问题公开讨论，公平、公正地制定议事规则并执行，难题就会迎刃而解。”黄安永说道。
对于《民法典》在成立业委会规定的“双三分之二”，某种程度上最大限度地保障了业主的权利，但在某些特殊的小区内难以执行，江苏华才律师事务所律师张赛表示，《民法典》强调的是议事自治至上的法律原则，民事主体可以自由地安排自己生活的规则，只要不违反强制性的法律法规，法律都会给予尊重和保护。
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