环河西“内卷” 这里能靠“中央生态区”出圈吗？
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作为南京主城难得一见的低密度住宅区，岱山板块可谓是南京楼市的新贵，特别是其与河西南仅一河之隔的区位优势及山林环抱、满眼一片郁郁葱葱的生态优势和无以复加的自然禀赋，引起了不少南京买房人，尤其是河西年轻上班族们的注意，对于这个板块，小编也一直长期予以关注。
特别该板块近期被冠以“雨花中央生态区”的头衔进行发声，更是引起了业内的关注。
就在昨天，小编正式探访这个“雨花中央生态区"的三个在售楼盘——万科·雨悦光年、绿城云栖玫瑰园以及首开·南岸潮鸣，解密这个环河西区域罕见的低密度板块的“人居密码”！
岱山板块隶属于雨花台区，距离南京楼市的头部板块河西南约七公里，从河西出发，开车仅需十几分钟，可以说是相当近的，也正因为如此，这个板块与人居森林、雨花经开区、雨核、板桥等板块称得上是环河西南“朋友圈”的成员。
也正因为如此，万科·雨悦光年、绿城云栖玫瑰园以及首开·南岸潮鸣这三个项目的置业顾问在向小编介绍项目区位所在时，特别会着重强调本项目和河西的纽带联系。
譬如万科·雨悦光年的置业顾问在介绍项目的主要客源群体时，便特别强调该项目主要客源依托河西的外溢效应，同时她还表示随着今年4月，岱山东路跨秦淮新河大桥的全线合龙，大大拉近了岱山板块与河西的时空距离，同时岱山西路和岱山东路两条板块内的中轴主干道分别连接河西南鱼嘴和河西中，可以称得上是一步直达河西中。
而绿城云栖玫瑰园和首开·南岸潮鸣的置业顾问也特别强调了入住以后可享受河西的资源配套外溢带来的优势，其中首开·南岸潮鸣的置业顾问更是表示，目前来项目看房的客户，在河西工作的可以说占了一半以上，而绿城云栖玫瑰园的置业顾问更是直言不讳：“我们的业主，相当一部分都已在河西有一套房了”。
当然，临近河西并不是这个板块能打的关键之所在，毕竟其实距离上，无论是雨核还是人居森林，明显更比岱山有优势，更何况相较于雨核、人居森林等板块目前已有地铁直达河西，岱山目前还不通地铁，该板块内最近即将通车的地铁要数南京地铁7号线了，但预计也要到2023年通车。
然而这条地铁即便通车，距离上述三个盘也不算近，直线距离几乎都在1公里以上，而可以为上述项目带来直接利好的地铁16号线目前还在规划之中，最早也得2030年才能通车，可以说短期内，岱山板块出行还是以自驾为主。
因此在交通相比没有优势的情况下，岱山板块走出了一条差异化的路线，其主打“生态宜居”这副牌，通过低密度住宅产品，笼络寻找人居C位的河西人以及软件谷、城南乃至整个南京的年轻居住人群。
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在昨天的探盘过程中，小编发现无论万科·雨悦光年，还是绿城云栖玫瑰园、首开·南岸潮鸣，在宣传标语上都特别强调“低密度人居”。
譬如，万科·雨悦光年项目的宣传标语为“河西南岸、品质低密住区”。
而绿城云栖玫瑰园的宣传口号则为“低密红盘、现房在售”。
别以为这些口号只是喊喊，据小编观察真的落到了实处。
不信，且看一下现房销售的绿城云栖玫瑰园的实景：
如此高的绿化覆盖率，如此大手笔的景观打造，也难怪这里有勇气打出“雨花中央生态区"的旗帜了。
还有在建中的万科·雨悦光年及首开·南岸潮鸣亦是如此，8-11层的洋房与不远处岱山呼应，勾勒出一幅曼妙的生态宜居画卷。
而山水景观交融、低密度园林景观打造的场景也在各盘的项目沙盘中显现的淋漓尽致
同时由于这三个项目都为低密度小高层产品，各楼栋之间都保留了较为宽敞的楼间距，这也充分保证了各楼层的采光与通风，即便是住在底层也可享受到一流的采光与通风条件，而这也是上述项目产品力的充分体现。
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虽然在项目的产品力能打这一点上是毋庸置疑的，但是当前的销售状况似乎并不理想，除了尚未开盘的首开·南岸潮鸣之外，万科·雨悦光年和绿城云栖玫瑰园的销售情况都比较一般，这从其售楼处除了工作人员之外，门可罗雀，整体氛围相当冷清便可窥探出。
究其原因，小编简单归纳了一下，包括以下几个方面：
1、产品定位与潜在最大客群之间存在一定的落差，上文已提及，目前岱山板块的最大潜在客群是河西的年轻上班族，对于买的房子是高层还是低密住宅并不是这些上班族们考虑的重点，对其而言价格才是首要考虑因素，而岱山板块新盘的价格相对于其所处的区域还是略显偏高，如万科·雨悦光年含包销售均价35000元/㎡，绿城云栖玫瑰园毛坯均价约3.3—3.5万/㎡，即将首开的首开·南岸潮鸣含包放风价更是达到3.6万/㎡，以上述项目最小的户型—万科·雨悦光年建面约89㎡户型来计算，总价最低也要310多万，这对于河西上班族而言，还是有相当大的压力。
2、板块内安置房扎堆，同时附近还有公墓，这些不利因素都在一定程度上压低了板块的价值。该板块给罗盘君留下的第一印象就是——安置房实在太多了！
无论是乐业西苑、乐业东苑，还是西善花苑、平治北苑.......翻开地图，凡是“苑”字结尾的都代表着安置房小区，而整个岱山板块也被这些密密麻麻、林林总总的安置房所充斥着。
如果这还不能给人正面的感受，就随着小编的镜头去感受一下吧......
众所周知、安置房扎堆自然导致板块房价难以提升，而且影响城市界面更新迭代，对于板块住宅的热销也起到不利的作用。
此外，仙灵陵园、岱山陵园等公墓的存在也影响到板块房价的提升，墓地对于房价起到什么样的影响？青龙山的“前车之鉴”还“历历在目”。
3、最后需要说一下的是，岱山板块虽然打出了“雨花中央生态区”的概念，但是这个板块在南京楼市还是算相对较为冷门的板块，同时还受到同样是地处雨花台区的雨核、人居森林、雨花经开区、板桥等“兄弟板块”的夹击，可以说当前的雨花各板块之间的“内卷”愈演愈烈，在这种情况下，作为板块定位远不如雨核、人居森林等雨花直面河西南辐射先导区的岱山板块，只能另辟蹊径，引入新的概念，从极为“内卷”的雨花楼市杀出一条血路，雨花中央生态区的概念此时提出，也恰当其时。
只是目前看来，作为优缺点都十分显著的板块，岱山板块能否借助“雨花中央生态区”的概念让板块脱胎换骨、实现新生呢？还有待时间来检验。
（来源：我苏网）