今年4月2日，由苏州新建元控股集团发起设立的“中联东吴——新建元邻里中心资产支持专项计划”在上海证券交易所成功挂牌上市，开创了中国社区商业资产证券化运作的先河。20年前，邻里中心作为一个新鲜词汇出现在苏州工业园区；3年前，邻里中心获中国驰名商标认证；在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合本土需求，不断“吃螃蟹”的邻里中心创下了一个又一个“首例”，成为社区商业领域的一块“金字招牌”。
1997年11月，苏州工业园区引进了新加坡邻里中心——一种用来服务社区居民的属地型商业模式。简单来说，它既包括了周边居民日常起居所需要的花钱的地方，又要提供常态化的公共服务。
如今，园区已经建成18家邻里中心，景城是最新的一家。9万平米的地方，有近1/10是 “民众联络所”，无论是棋牌室、活动房，还是图书馆、多功能厅，都是免费开放。大厅里的“政务服务”窗口，早九晚九，一年365天无休。“包括计划生育、民政、劳动保障全部都在这里，这边每一个工作人员都能办理我们所有的政务，民居比较方便，他无论是下班后，节假日都可以来办业务。”负责人周益润说。
民众联络所还是社情民意联系点，每个月园区的各个部委办局、副书记以上的领导都会来到这里，面对面听取居民的意见建议等。
周益润这边还在说着政务的事，一转身就是“逛吃逛吃”的商业中心，生鲜果蔬、口腔健身、儿童游乐，以及年轻人爱去的文创展览、生活所需的缝缝补补、日常五金，全都齐整地集中到了一起，景城邻里中心副总经理董晓瑜介绍说，这里的招商不是一味地看“盈利”能力，更要“接地气”，会不断根据社区居民的需求调整项目，比如引进了苏州人爱的老字号“一碗面”、“甪直酱菜”等。
董晓瑜告诉记者，“像我们这个早餐，一般商业体都是早上九十点钟开门，我们这个负一楼都是早上7点钟开门，周边有个小学和幼儿园，服务这些家长和小朋友就餐的需求。”
就是这样既要满足老百姓的需求，又要符合市场经济的邻里中心上市了：首单以分布在苏州工业园区各区域的10个邻里中心为底层物业资产，发行产品总规模20.5亿元，期限为5年，发行利率5.8%，吸引了商业银行、证券公司等多家机构的青睐。对邻里中心公司财务管理部总经理周静来说，这个锣敲得并不容易。
邻里中心上市了，是不是政府的职能就不管了？"我们的主导权、经营权绝对是我们邻里中心，同时也是我们国资控制的，这一点是要老百姓放心的。还有毕竟我们肯定是不及一些大型的mall收益率的，那我们如同通过我们的调整，能达到他们的收益，现在不是我财务来算账，每个项目人都是要对收入成本心中有数。举个例子，他们会把这个灯原来不是高效能的灯，现在我们会去改，原来是想不到的。”周静说。
邻里中心REITs（房地产信托投资基金）的发行，也是积极响应存量时代下国家“稳步推进房地产信托投资基金试点”的政策要求。由此，邻里中心的“角色”悄然改变，从单纯获取物业租金收入的房东升级为收取运营管理费的供应商。作为园区所属的大型国有企业，“邻里中心”这一步还探索出了一条国资保值增值的发展新道路。
作为园区邻里中心公司的集团母公司，新建元控股集团有限公司董事长徐中表示，邻里中心的建设是需要大量的资金的，通过银行的杠杆来配资的话，资产负债率的指标会越来越高。到后期它会丧失在银行这个间接资本市场的一个融资能力，客观上需要有这个来形成一种循环。从国企改革的角度来讲，资产也是你的，管理也是你的，机制模式上其实是有一定的制约性的。
通过资产证券化以后，这个资产的所有权和经营管理权是分离的，倒逼他要去提高经营管理能力。现在国企都在搞混改，但是重资产的混改是比较难的，因为这涉及到资产的估值，有国有资产的流失的问题，但是当你把资产和经营管理权割裂的时候，从经营管理这个程度上，它是有很大的空间去做一些股权多元化，也是可以做一些机制的创新的。
（来源：江苏新闻广播/丁凤云 编辑/李子佩）
