今天我苏房产探访南京南站板块，发现该板块的众多商业项目，如证大喜马拉雅购物中心、高铁网谷、明发商业广场、金轮星立方等，要么闲置、要么人气严重不足、更有直接被改造为群租房，整个南站商业氛围与预期存在着很大的落差，今天我苏房产就为大家简单剖析南站商业萧条的背后。
首先就拿证大喜马拉雅购物中心为例，之前曾信誓旦旦保证于5月1日准时开业，没想到最后关头又双叒叕爽约了！许多满怀期待的消费者再次被当头浇了一盆凉水，又一次被忽悠了。
所谓的开业其实只是个别几个商家，如麦当劳、星巴克之类的快餐品牌开门营业，但人气也十分惨淡。
当初一度以“高山流水”的独道设计造型在金陵闻名遐迩的证大喜马拉雅“翻车”了？
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紧挨着南京南站南广场的证大喜马拉雅购物中心，是南站首个大型综合体项目，也是目前南京已建成的最大体量的城市综合体，总建筑面积约62万平方米，包含了写字楼、创客空间、酒店等多种业态，共由6个基地组成。其中，整个购物中心体量约10万方。
该项目属于地铁上盖项目，未来与南京南站地下负一层地铁无缝衔接。
该购物中心从去年1年起，已经预告三次开业了，但每次都让人满怀期待，每次却又让人无比失落。
今年3月22日，该购物中心又信誓旦旦保证5月1日笃定开业。当时还有消费者抱有最后一丝幻想：折腾了那么多回，这回总该是真的了吧！
可惜，呵呵！还是南柯一梦！
为此，我苏房产今天上午特意前往证大喜马拉雅购物中心探访一番，结果.........
是这样
这样
还有这样
整个广场简直可以用人气惨淡、门可罗雀来形容，屈指可数的几家开业的商家，生意也是异常冷淡，这就是号称“南京最大体量的城市综合体”?如果按照目前这种现状，恐怕这个广场最终会彻底烂尾。
这个广场究竟遭遇了什么？
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其实证大喜马拉雅购物中心的惨淡经营是有迹可循的，究其原因，主要包括以下几个方面：
1、开发商自身困境
众所周知，该购物中心的开发商是证大集团，而证大集团的处境之艰难，人所共知。尤其是其董事长戴志康，因涉嫌非法吸收公众存款，被上海警方采取刑事强制措施，更是给该集团造成了毁灭性的打击。
图源：网络
就在上月初，戴志康被控非法集资近600亿，其名下“证大系”企业累计向35.01万余人，非法集资596.66亿余元，截至目前，2.65万余名被害人的75.21亿元本金尚未兑付。
这个曾经叱咤上海滩，如今落得投案自首。纵横股市、楼市二十余载，曾在胡润百富榜中排名57的大佬戴志康，竟以这种方式收场。令人唏嘘！
而戴志康的锒铛入狱，更是导致证大集团资金链断裂，诸多楼盘停工或问题不断，
开发商都已落得这步田地了，正所谓“地主手上无余粮”，这样的光景下，商场还指望能正常开业？一个字：“难”！
2、项目客流定位与实际情况偏差
暂且不论开发商自身的实际困难，单就开发商对该板块客流的属性定位上，同样也出现了一定的偏差，譬如证大喜马拉雅购物中心花落南京高铁南站板块，原本看中的是该板块巨大的人流量，然而它却忽略了高铁站客流的快速流动性。
南京南站只是往来人流的一个中转地，不可能花太多的时间在此处驻足停留，没有长时间逗留的稳定客户群体，南站板块商业综合体自然都是惨淡收场。
如同样位于该板块的高铁网谷、金轮星立方、明发商业广场等商业综合体，要不就是半死不活，要不是拿地8年，依旧还在出售商铺，随处都可以看到招租的信息。
3、开发商“用卖住宅的方式来做商业地产”
该板块的开发商对外招商策略上失误，开发商自持商业很极少，为尽快回笼资金，将商业综合体分割成产权式商铺对外销售，不进行统一招商、统一管理，小商铺各自为战，难成商业气候，且小商铺投入少、变数多、抗风险能力差，品牌缺乏知名度和吸引力，难以聚拢人气。
4、板块分割严重 商圈难以形成
京沪高铁、宁杭铁路、宁安城际、宁芜铁路等多条高铁贯穿整个板块，使得本板块被割裂为一个个小区块，板块内部资源要素的流通自然也受影响，各商业综合体各自为政，缺乏抱团，难以形成合力和集聚效应，商圈自然无法形成，这也是南站商业一直毫无起色的一个很重要的因素。
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其实近铁商业TOD模式在国内也不乏成功案例，例如重庆的龙湖光年便是十分精彩的一笔，该项目作为全国五轨合一的TOD项目，是重庆基于公共交通优先发展的理念打造的城市综合体的领头羊，也成为一张具有重庆特色、代表重庆发展速度的新名片。
该项目位于重庆沙坪坝站，率先尝试中国垂直城市与TOD的首次融合，打造出全国首个商圈高铁TOD，结合了企业理想、城市形象与社会需求，为重庆乃至全国带来了一种新的都市生活方式。
目前，龙湖重庆金沙天街聚合了多业态头部品牌，引进了超500个品牌，覆盖网红餐饮、特色文创、精品家居、潮流运动、潮玩数码、亲子教育等业态的西区强劲品牌矩阵。
（龙湖光年效果图）
龙湖光年开盘两年来，已完成超20亿销售奇迹，在重庆所有商业地产项目也是数一数二。
重庆TOD的成功让人艳羡，可惜南京目前还没有类似的成功案例，原先证大喜马拉雅购物中心也曾被寄予厚望，可惜恐怕只能事与愿违。
整体而言，一个板块商业的崛起，政府、规划等各方面起到很重要的因素。而南站整体开发已基本结束，短期内缺乏商业的窘境恐难以得到缓解，后期能否有新的突破，恐怕只能时间来检验。
（来源：我苏网）
