长租公寓爆仓这么“爆” 是存量房时代的第一次警告？
我苏网专稿 （我苏网记者/王晟 江苏新闻广播记者/姜奇卉）“爆仓”10天之后，杭州长租公寓“鼎家”破产事件，终于有了一点新进展！
8月29日起，参与“租房贷”的网络平台“爱上街”，开始与受害租客解除分期账单。
8月30日晚，已有租客称正在办理手续，更多租客正在焦急等待。
此前的8月27日，鼎家创始人宣称引入新的平台接盘业务，但备受质疑。因为鼎家资金链断裂崩盘，收不到租金的房主，与已经缴纳了多月租金的房客，依然还有纠纷爆出，余波未平。
2016年~2017年，房产市场进入“存量时代”，“租售并举”成为未来解决住房供需的大趋势，中介企业、各路资本急不可待地冲进租赁房市场，试图赶上“风口”狂欢。无论是“鼎家”长租公寓的“爆仓”，还是引起关注的一线城市住房租金价格上涨，都恰恰是来自市场的第一次警告。
租了几套房 背债几十万
8月17日，时任我爱我家副总裁的胡景晖发出警告，“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
3天后的20日，杭州“鼎家”长租公寓公司突然贴出告示，宣布因为资金链断裂而破产。
胡景晖的警世危言在先，“鼎家”爆仓紧随其后，这家名不见经传的杭州长租公寓破产，顿时引起全国关注。
据不完全统计，事发时“鼎家”租客共计 1770 户，实际受损房东 880 户。
880户房东很窝囊，他们被“鼎家”拖欠的房租，共计约 680 万元。
1770户租客更委屈，他们因此陷入了“租金贷”的风波——不仅拿不回租金和押金，还得继续向贷款平台偿还“租金贷”。
甚至，租客们想在目前的房子住下去，就得重新支付房租，同时继续还贷，等于每月交双倍租金。
杭州某酒吧的后勤负责人通过“鼎家”为员工租赁宿舍，涉及的房间数更多，最贵的月租5500，最便宜的月租3700，因此背负的贷款高达23万。
人们这才发现，租房市场不知不觉已经换了“玩法”——不再是一手交租，一手交房，中介只挣中介费，而是悄悄地绕进了“租房贷”。
租房贷的套路
租房贷，其实本质上跟房贷、车贷一样，是一种新型消费类贷款，和长租公寓这类长期租房市场特别的“搭”。
一方面，中介公司，也就是长租公寓公司，从市场上收房源，向房东承诺包租，按月或按季度支付月租。
另一方面，中介公司给租客们“优惠”——可以不用一口气先交三个月的房租和一个月的押金（行话叫押一付三），而是可以押一付一，甚至押零付一。他们只需要在金融公司办理手续，缴纳一定的服务费，就可以由金融公司提供一年的租金贷款，自己只要每月偿还即可。
12个月的租金，由金融公司一次性拨付给中介公司，再由中介公司支付给房东。
理论上说，房、租两讫，这完全是一个和谐完美的租房流程嘛。
可事实上，中介公司，或者说长租公寓公司，在运作租房贷时往往玩“套路”：
一来，一些公司并没有明确告知租客，他们将用租房贷支付房租，租客们稀里糊涂签订的格式合同其实是贷款合同，租房已经跟他个人的信用绑定，甚至还要为此多支付一定的“服务费”。
二来，每做成一笔“租房贷”合同，长租公寓公司和业务员个人会得到金融公司的返点（提成），但更大的“实惠”是长租公寓公司一次性得到一年的房租，他们只会先交给房东前三个月的钱，剩下9个月的钱，可以用来继续收购房源，把这些公寓装修招租，实现市场扩张。
租房贷 是怎么被“鼎家”玩die的
长租公寓，是目前市场上最受欢迎的租房模式。
和整套出租的房子不同，长租公寓的计量单位是“间”——一套房子可以根据需要隔成几间，经过简单装修，分别出租。这样一来，租金相对便宜，很适合刚到大城市工作打拼的年轻人，市场非常火爆。
运营长租公寓，首先要募集资金收集房源。租金贷的9个月差额，与其它渠道的融资混在一起，就成了鼎家等长租公寓公司收取房源、简单装修等的重要资本金。
“鼎家”的最主要运行成本包括以下三种：
公寓装配成本：主要为硬装、家具、家电、软装成本；
启动租金：第一次付给房东的3个月启动资金；
房东押金：1~2个月的房屋押金，到期后实收实退。
长租平台的每月收益构成，则是下面这个公式：
单月租金收入-付给房东的月租-房屋月度维护成本=每月收益
“鼎家”董事长魏永锋说，在爆仓之后，才真正理解了上面这条公式。
他在接受中国房产报的采访时反思：
盲目扩张，导致的拿房成本高，由此导致空置率也高，最高时空置率一度超过25%。
“长租公寓行业不同于中介，从跟房东签订合同收房上来开始，就要向房东付房租。只要空置，我们就一直在消耗。”
甚至，在疯狂的市场扩张的过程中，有业务员为了多拿提成，和房主串通，以更高的价格拿房，收到的提成与房主“五五分成”，加剧了成本负担。
魏永锋说，2015年，“鼎家”收益不错运转正常，但是渐渐发现运营成本居高不下，开始亏损，2017年大概每月亏损几十万元。2018年开始扩张规模，房源数量上去了，但是运营成本就更高了，亏损也就越多。到2018年7月份，每月亏损就达到了140万-150万元。”
入不敷出，“鼎家”资金链岌岌可危无法承受，8月初，因为疯传“鼎家”支撑不下去，已经连续多日有房主和部分租客上门，要求解除委托合同，或者兑现租金——这就好比金融行业的“挤兑”。8月中旬，“鼎家”悄然关门，公司只留下满地垃圾。一些“鼎家”连锁门店则被其它中介企业收购。8月23日，鼎家公司的玻璃门上贴出了“经营不善，资金链断裂”的告示，正式“爆仓”。
长租公寓的疯狂 存量房时代的资本狂欢
“鼎家”这类长租公寓企业的爆仓，早就被我爱我家前副总裁胡景晖看出了端倪。
他在8月17日公开发布预警：
“自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场20%到40%的价格在拼命地收房，严重违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚”
“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”
视频截图
为什么长租公寓会爆仓？为什么长租公寓企业都在不惜重金地收房？
这离不开一个大的背景——2016年起，中国的的房地产市场，逐渐转入‘租购并举’的存量房时代。
存量房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。这是和新建待售的商品房最大的区别。
通常存量房包括开发商开发楼盘的尾盘、个人手上的房屋（未居住的）、中介代理人手中的房屋等等。
所谓“存量房时代”，国际上有一个共识：当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，新房市场趋于稳定和成熟，二手房交易开始兴旺的时候，就是进入了“存量房时代”。
简单来说，当绝大多数家庭已经拥有了自己的住房，甚至有几套住房，而市场上的新建商品房开始减少，二手房买卖增多，就算是迎来了“存量房时代”
数据已经证明了这一点：2016年，中国二手房交易额超过6万亿元，占住房交易总额比例达41%。北京、上海等一线城市二手房交易额已经是新房销售额的2.1倍。
存量房时代还有一大利好，就是二手房出租市场欣欣向荣。巴曙松等著名经济学家都预测，“未来十年租赁将成为中国房地产市场增长空间较大的市场。”
长租公寓，就是市场最青睐的蛋糕。2017年各种长租房品牌如雨后春笋般兴起，众路房企、资本也纷纷进场，大家的目标很明确——趁着游戏刚开场，迅速抢占市场，收的房源越多越好，谁掌握的房源越多，谁就有话语权定价权，就是未来市场的大“玩家”。
在资本支撑之下，“百万套长租公寓”计划纷纷横空出世，长租公寓市场成了新的资本“风口”。
链家研究院2017年报告中定下长租公寓等租赁市场的核心城市圈
有机构数据统计，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌已经暴增至1200多家，房源规模已超过202万间。
202万间房是怎么迅速收来的呢？
一位姓陈的房东在水木发帖，自己在北京的房子要对外出租，原本心理预期是7500元左右的月租金。
却不料，自如和蛋壳两家房产中介，为了争抢他的房源，竞相提高价码，把月租提到了10800元，暴涨44%，令陈先生目瞪口呆。
其中蛋壳中介甚至表示：不管自如出多少，他们都要多加300元。
志在必得的两家中介，其中，自如，为链家旗下长租公寓平台；蛋壳，是紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下的公寓品牌。
在今年上半年一次采访中，蛋壳公寓创始人兼CEO高靖表示，蛋壳将加快开拓市场，布局更多的新一线城市，并于2018年底实现管理30万间公寓的目标。
他本人还预测，“未来三年，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的超级独角兽，且蛋壳公寓有信心成为其中一员。”
而截至今年年初，蛋壳在北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场，运营的房源接近12万间，两年前刚成立不久的路演上，管理的北京本地公寓仅仅5000余间。
除了母公司的直接注资、资本市场的多轮融资，众多租客们办理缴纳的“租金贷”，也是长租公寓平台抢收房源，规模扩张的重要杠杆。
杭州的“鼎家”也就是在这两年，从原来的房屋中介，转身为“长租公寓公司”，通过融资和租金贷把长租房源扩大到了5000余间。
长租公寓加上了“租房贷”的杠杆，就好比小马背上加上火箭，确实有助于跑得更快。但是一旦市场不好，资金链断裂，撬断的杠杆，就直接打在了租客身上。
有房主找到“鼎家”分店，发现已经人走屋空
一个更糟糕的连锁反应，是房屋租赁市场租金上涨。中国房情网的最新数据显示，2018年7月，北京房租同比上涨21.89%；深圳同比上涨29.68%；广州同比增长21.64%。
胡景晖认为，长租公寓的“大手笔”抢占房源，在此次房租暴涨潮中起到了推波助澜的作用，“至少占了三成的因素”。不同长租公寓平台的加价争夺，客观上提升了房主的胃口，大大提高了他们对租金收益的心理预期。
杭州鼎家的爆仓，也有分析认为，就是业务员为了完成抢占房源的指标，以高于市场价格的水平收房，月租金可能也就3500元的房子，以4000元的价格拿下，既宠坏了房主，也拖累企业的资金链。
“接盘”做善后，“鼎家”能否善终？
根据“鼎家”负责人日前公开的最新的解决办法，引入寓团（上海）网络科技有限责任公司接盘业务。寓团已经公布了一系列措施，但前提是不承担鼎家造成的直接损失和相关债务。
“接盘侠”能靠谱吗？成立不满三个月，只有区区五十几万注册资金的“寓团”，引来的反而是更多质疑和担心。
如果损失不能挽回，房东收不到租金就只能考虑收房，猝不及防的租客，如果还要住下去，不仅要再次支付房租，原先通过“鼎家”绑定的租房贷还要继续偿还，损失巨大。
本次事件涉及的6家金融贷款平台，也受到了舆论的密集关注。其中绑定租客最多（243名）的平台“爱上街”，于27日宣布最新处理方案：“将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续，予以全面解除账单，并向有关责任方追究其法律责任。”
30日~31日，有租客通过微博表示，正在解除或即将解除租房贷捆绑……
可惜，本次事件中，已经有偿还能力弱，无法临时交房租的学生租客，被迫在夏末的湿热天气里狼狈搬出，匆忙寻找下一个容身之处……
上海早有爆仓
上海长租公寓“爱公寓”，是更早一次的爆仓。
它的运行模式和“鼎家”类似，其在未充分告知租客的情况下，与多个贷款平台合作获得“租金贷”，以此在市场上拿房，进行“N+1”改造装修后出租赚取租金差。
今年初，爱公寓终因为扩张太快、租金收入不足以覆盖拿房和装修成本而资金链断裂。事件中受损房东、租户上千人，涉及金额近亿元。
南京长租公寓遍地开花 “国家队”已入场
有关“鼎家”爆仓事件的报道中，很多媒体提到南京等地租赁市场，认为市场表现比较稳健。
江苏新闻广播记者调查发现，自从南京被列为国家12个租赁试点城市之一，稳定发展租赁市场成为当下房地产市场的主流方向。
目前，南京已有20余家长租公寓品牌落地，涵盖了“国家队”、品牌房企、中介机构和专业运营商阵营等，如东南青年汇，链家旗下自如寓、贝客公寓、魔方公寓、未来域、蛋壳公寓，万科旗下泊寓、龙湖旗下冠寓、银城地产千万间等，出租房源以20-40平方米为主，整体租金水平在1500-4000元/月。
具有国资背景的租赁企业入场，无疑是个市场稳定器，对房租的非正常上涨起到一定的遏制作用。
另一方面，南京的房源目前还不是随便能被垄断的。
南京贝壳研究院统计显示，南京市场的租赁房源一共55万套，其中，掌握在机构手中的只有6%。
资深楼市评论员尹霄飞说：“分散式房源大多数已经并入南京官方的租赁平台，动态出租情况，以及价格水相对可控。”
与此同时，南京作为强二线城市，一旦租房市场价格高企，无疑将把最有活力的年轻人才挡在门外，这也是政府最不愿意看到的。
出路：市场加供给，政策需监管
风口浪尖的租房贷，还到底能不能继续“玩”？
中国房地产金融江苏事业部主编马乐乐分析，老百姓对买房、买车、长期租房等的确有消费金融的需求，租房贷也是一种金融创新产品，但如果中介机构破产，损失就是租户。
现在最需要的，是实实在在的监管。
有业内专家呼吁：
“建立监管指标体系，控制房租赁企业的杠杆率，防范‘租房贷’泡沫。”
“建立租赁合同备案制度，监测房屋租赁企业的流动性风险，关注资金链安全。”
从我爱我家辞职的胡景晖，还公开建议：
通过全国的住建系统，迅速建立房租指导价，每月公示。一旦出现哄抬房价等异常交易，社会各界可以及时举报。
除了监管，更重要的是加大公共租赁住房的投放，给百姓更多选择。
据悉，为了解决中低收入家庭的住房问题，北京将新建一批房源，包括公租房、集体土地租赁住房、以及鼓励市属国企拿出自有土地建设公租房等租赁房源。
同时，北京近期将加快推进5000套公租房供应分配工作。一些过去定向安置房、限价房分配剩余的房源将收购转化作为公租房；一些低效、闲置的厂房或闲置的商场、写字楼、酒店等将依法改建成租赁型职工集体宿舍。
（本稿除采访外，综合参考央视财经、新浪财经、中国房产报、每日经济新闻等，转载请注明来源：荔枝网）
