曾在2016年创下南京地价最高纪录并保持至今的葛洲坝南京中国府，终于在12月20日掀开了神秘面纱，随着售楼处的正式开放，其会所、户型、样板间等此前一直秘而不宣的核心“武器”也一并公之于众。这家地价45213元/㎡、最小户型190平方米的精装豪宅究竟会卖出什么价位，已成为南京房地产市场当下的最大悬念。
沙盘。
入户大厅。
套内实景。
楼盘围挡造价高达800万
2016年5月13日，经过25轮竞拍，葛洲坝地产以32.8亿元竞得河西南G14地块，楼面地价高达45213元/㎡，这不但改写了河西南楼面地价的纪录，也成为新的南京单价“地王”，并一直保持至今。
记者了解到，拿地一年半后的2017年11月，该项目正式公布案名为葛洲坝南京中国府，并宣称将打造葛洲坝地产旗下最高端系的“国府”系产品。楼盘共计规划了5栋高层住宅及配套设施，户型设计为190-500平方米的大平层产品，部分楼层带有空中花园和泳池，而且楼盘所在范围的围挡总造价甚至高达800万。
室内游泳池。
立志打造南京豪宅“标杆”的葛洲坝南京中国府传出的放风价也水涨船高，一度达到78000/㎡，这在河西中部新房被限价45000元/㎡、河西南部新房被限价35000元/㎡的背景下，葛洲坝南京中国府想卖出近8万的天价，似乎并不容易。
地下车库也精装交付
公布项目案名的一年之后，葛洲坝南京中国府终于在12月20日对市场亮相。该楼盘位于南京儿童医院与青奥村小学附近，记者在项目现场看到，5幢高层住宅楼正在如火如荼地建设当中，据销售人员介绍，房源只有300套，主打户型面积为190平方米到270平方米的大平层，另外还配有少量的带空中泳池顶层户型，面积则在380平方米到500平方米不等。
地下车库。
号称“5G科技系统”的这处科技豪宅是葛洲坝在全国的第三个、也是南京首个“国府系”产品，是按照葛洲坝地产产品系的最高标准设计与建造，邀请了德国红点艺术奖设计大师张清平与“中国琉璃第一人”戴舒丰亲自操刀，专门为葛洲坝南京中国府设计了名为“国府会”的会所，涵盖IMAX私家影院、洲际料理室、商务洽谈室、全能健身房、恒温泳池等功能，就连地下车库也是精装交付，这在南京地产项目中并不多见。
在此次公开的230平方米、290平方米样板间中，大平层、大横厅的设计受到不少意向客户的关注，房间均设计为套间交付，三开间朝南，动静分离。记者了解到，带泳池和空中花园的户型有380平方米、460平方米和500平方米三种，同时还配备了270度的观景阳台，与“豪宅”的称谓倒也相得益彰，精装成本据称超过万元。
价格仍待定，开发商称“我们也不知道”
针对众人最为关心的房价，销售人员无奈地表示“其实我们也不清楚”，该人士向记者表示，之前坊间传言的“7万”、“8万”都不准确，具体的价格信息仍在与相关部门沟通协调。至于媒体所称的“首开88套”、“下周将启动内部认购”等消息，该人士称，根本不知道这些信息从何而来，他们从来没有对外发布过销售动态，也不存在什么“内部认购”，一切有待官方发布的最终消息。
房价成本如何测算惹关注
之所以葛洲坝南京中国府的房价牵动众人心，除了因为其“地王”身份，还与南京的限价政策是否会松动有关。目前河西南、河西中的新房限价分别为35000元/㎡、45000元/㎡，以这样的价格来衡量地价便超过45000元/㎡的葛洲坝南京中国府显然并不适宜。然而，就在葛洲坝于2016年拿地的14天之后，南京市物价部门便出台了楼市新规，规定对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金，不得计入楼盘房价准许成本。
以这幅葛洲坝G14地块为例，按照物价部门的算法，这幅地块的起始价为15.6亿，最高限价为22.6亿（从15.6亿溢价45%），尽管最终成交价为32.8亿，不过从22.6亿到32.8亿的溢价部分可能不被计入房价成本，也就是说，其官方认定的楼面地价为31153元/㎡。
当时，南京市物价局服务价格处处长王阳曾在接受记者采访时表示，不管是过去还是今后的高价地，都将以同一个标准来衡量，所有商品房一视同仁。物价部门的这一核价规定有无变化，引发市场强烈关注。
河西还有楼盘想破“7”
房价想要破“7”的河西楼盘恐怕不止葛洲坝南京中国府一家。2016年5月，南京出让的G12、G13两宗相邻纯宅地被电建地产和金茂合力拿下，两地块总价69.6亿元，溢价率超过80%，其中G12的楼面价37027元/㎡，G13地块楼面价36890元/㎡。该项目将由金茂操盘，且引进了金茂住宅产品顶级系列——金茂府，有消息称金茂府的主力户型为180平方米，放风价也在70000元/㎡左右。
业内人士认为，政府的严格限价措施，使得前期高价拿地的企业“压力山大”，如果房企资金紧张，需要快速周转，即使亏本也要入市；而一些资金实力雄厚的，则可能选择暂缓上市，以时间来换取空间。该人士指出，南京高价地项目在明年初逐渐解开“封印”的可能性的确存在，市场上的高端买家将迎来出手时机。
（来源/扬子晚报 编辑/刘静）
